La vivienda que funcionó para generaciones anteriores no necesariamente será la vivienda que tendrá mayor demanda durante los próximos años.

El cambio no es únicamente generacional, es económico, tecnológico, laboral, urbano y cultural.

Los Millennials y la Generación Z están modificando la manera de trabajar, desplazarse, consumir y relacionarse con su vivienda y eso tiene una consecuencia directa para el mercado inmobiliario.

La propiedad que tendrá demanda mañana debe responder a la forma de vida de quienes la habitarán mañana.

Para un inversionista inmobiliario, esto no es una cuestión de moda. Es análisis de mercado.

La vivienda dejó de ser solamente un lugar para vivir.

Durante décadas, muchas decisiones inmobiliarias se concentraron en variables relativamente tradicionales: superficie, número de recámaras, estacionamientos, acabados y ubicación.

Esas variables siguen siendo importantes, pero ya no explican por sí solas el valor de una vivienda.

La vivienda contemporánea tiene que responder a una vida mucho más flexible.

• El trabajo puede desarrollarse parcialmente desde casa.
• Las actividades personales pueden gestionarse digitalmente.
• La movilidad puede depender menos del automóvil.
• Los espacios pueden tener diferentes funciones durante el mismo día.
• Se valora más la conectividad, los servicios y las amenidades que unos metros cuadrados adicionales.

CBRE identificó, en su análisis intergeneracional sobre vivienda y trabajo, que las preferencias residenciales están evolucionando hacia propiedades que ofrecen mayor equilibrio entre vida personal y laboral, espacios para trabajar desde casa, áreas exteriores y cercanía con centros de actividad.

Esto cambia la pregunta que debería hacerse un inversionista.

Ya no basta con preguntar: ¿Cuánto cuesta este inmueble?

La pregunta correcta es:

¿Qué tan deseable será este inmueble para el mercado que tendrá capacidad y disposición para rentarlo o comprarlo?

Millennials y Gen Z no son un mercado homogéneo.

Hay que evitar otro error.

Hablar de Millennials y Generación Z como si fueran un solo grupo puede llevar a conclusiones equivocadas.

Existen diferencias importantes en edad, ingresos, etapa familiar, capacidad de crédito y patrimonio.

Sin embargo, sí existen tendencias comunes.

• La flexibilidad.
• La conectividad.
• La ubicación.
• La eficiencia.
• La posibilidad de adaptar los espacios.
• El acceso a servicios.
• Una relación mucho más racional entre costo y utilidad.

La Encuesta Gen Z y Millennials 2025 de Deloitte muestra, además, una realidad fundamental para entender su comportamiento: la seguridad financiera sigue siendo una preocupación relevante. En México, la encuesta incluyó 548 participantes, 323 pertenecientes a Gen Z y 225 Millennials.

Esto tiene una implicación inmobiliaria evidente.

No necesariamente buscarán la vivienda más grande. Buscarán la vivienda que justifique mejor su costo.

El precio seguirá importando.

Aquí aparece una de las mayores oportunidades —y también uno de los mayores riesgos— para los desarrolladores y los inversionistas.

El mercado puede demandar nuevas características, pero no significa que esté dispuesto a pagar cualquier precio por ellas. La asequibilidad continúa siendo una restricción estructural.

CONAVI documentó que entre las personas de 18 a 29 años, las principales dificultades para adquirir o terminar de pagar una vivienda están relacionadas con la falta de ahorro, ingresos insuficientes, oportunidades laborales y acceso al crédito.

Por eso, construir vivienda para las nuevas generaciones no significa simplemente agregar coworking, gimnasio, rooftop y una aplicación móvil.

Significa diseñar una propuesta inmobiliaria que tenga sentido económico.

Las amenidades sin demanda real son solo gasto.

Las amenidades que mejoran la experiencia, la ocupación, la permanencia y la percepción de valor pueden convertirse en una ventaja competitiva.

La diferencia está en entender al mercado.

El home office cambió la distribución del espacio.

Uno de los cambios más relevantes es la transformación del espacio de trabajo.

No todos necesitan una oficina independiente.

Pero cada vez tiene más sentido contar con un espacio que pueda funcionar como oficina, estudio, área de concentración o habitación adicional.

La flexibilidad se convierte así en una característica inmobiliaria.

Una habitación rígida puede tener un solo uso, mientras que un espacio flexible puede adaptarse a diferentes etapas de la vida.

Para el inversionista, esto importa porque una vivienda adaptable puede ampliar su mercado potencial. Puede ser atractiva para:

• Un profesionista que trabaja parcialmente desde casa.
• Una pareja.
• Una persona que renta por temporadas más prolongadas.
• Una familia que necesita transformar un espacio conforme cambian sus necesidades.

La arquitectura comienza a competir menos por cantidad de metros cuadrados y más por calidad de utilización de esos metros cuadrados.

Ubicación: menos distancia, más tiempo.

La ubicación tampoco ha perdido importancia. Ha cambiado la manera de evaluarla.

Durante mucho tiempo se utilizó la cercanía a determinadas vialidades como uno de los principales argumentos comerciales.

Hoy conviene analizar algo más amplio.

• ¿Qué tan fácil es vivir allí?
• ¿Qué tan cerca están los servicios?
• ¿Cuánto tiempo requiere llegar al trabajo?
• ¿Existe transporte público?
• ¿Hay comercio, salud, educación y entretenimiento?
• ¿Es posible caminar?
• ¿La zona está creciendo?
• ¿Existe infraestructura que sostenga ese crecimiento?

CBRE encontró que entre las personas que planeaban mudarse, la cercanía a zonas corporativas y centros de actividad tenía un peso importante, particularmente entre los grupos más jóvenes.

Por eso, una propiedad aparentemente más barata en una zona mal conectada puede terminar siendo menos competitiva que otra con un precio superior pero mejor integrada a la ciudad.

El verdadero costo de una vivienda también incluye el tiempo que exige vivir en ella.

Amenidades: menos espectáculo y más utilidad.

El mercado inmobiliario ha aprendido a vender amenidades. Ahora necesita aprender a seleccionarlas.

Una alberca puede ser atractiva; un gimnasio puede aportar valor; un coworking puede tener sentido; una terraza puede diferenciar un desarrollo, pero ninguna amenidad debería evaluarse únicamente por su apariencia comercial.

El inversionista debe preguntarse cuánto aporta realmente a la demanda.

• ¿Ayuda a rentar más rápido?
• ¿Mejora la permanencia del inquilino?
• ¿Diferencia la propiedad frente a la competencia?
• ¿Eleva el valor percibido?
• ¿Genera costos de mantenimiento excesivos?

La respuesta importa porque una amenidad también puede convertirse en una obligación financiera.

El lujo inmobiliario no consiste en acumular instalaciones. Consiste en ofrecer aquello que el mercado realmente valora.

Sustentabilidad: de discurso a economía.

La sustentabilidad también está dejando de ser únicamente un argumento reputacional.

• Una vivienda eficiente puede reducir determinados costos de operación.
• El diseño bioclimático puede mejorar el confort.
• La eficiencia energética puede contribuir al control del gasto.
• La ubicación puede disminuir la dependencia del automóvil.
• Y una infraestructura adecuada puede mejorar la resiliencia del inmueble.

Para el inversionista, esto tiene una lectura adicional.

Los costos de operación también afectan la rentabilidad.

Una propiedad que parece barata al momento de comprarla puede resultar menos atractiva cuando se consideran mantenimiento, consumo energético, administración, movilidad y otros gastos recurrentes.

El análisis inmobiliario serio debe observar el costo total de propiedad, no solamente el precio de adquisición.

Tecnología: el inmueble también se vuelve digital.

Las nuevas generaciones están acostumbradas a gestionar buena parte de su vida desde un teléfono.

• Reservaciones.
• Pagos.
• Comunicación.
• Servicios.
• Acceso a información.
• Atención.

Por eso, la tecnología aplicada al inmueble puede convertirse en un componente importante de la experiencia.

Pero nuevamente hay que distinguir entre innovación útil y tecnología decorativa.

Un sistema que facilita accesos, pagos, mantenimiento o comunicación puede generar valor, mientras que una solución tecnológica costosa que nadie utiliza se convierte simplemente en otro gasto.

La pregunta vuelve a ser la misma:

¿Qué problema resuelve?

Lo que esto significa para el inversionista.

Aquí está la parte más importante.

No se trata de comprar una propiedad porque “les gusta a los jóvenes”.

Se trata de identificar activos capaces de conservar demanda conforme cambian las generaciones.

Eso exige analizar cinco variables.

Primero: Ubicación. Una buena ubicación conserva relevancia cuando está respaldada por empleo, servicios, movilidad e infraestructura.

Segundo: Funcionalidad. Los espacios deben poder adaptarse a diferentes necesidades.

Tercero: Costo total. El precio de compra debe analizarse junto con mantenimiento, administración, impuestos, financiamiento y operación.

Cuarto: Demanda futura. Hay que estudiar quién vivirá, trabajará o rentará en esa zona dentro de cinco o diez años.

Quinto: Salida. Una inversión inmobiliaria no termina cuando se firma la escritura. Debe existir una estrategia para rentar, conservar o vender el activo.

Esta última variable es especialmente importante. Una propiedad puede ser excelente para vivir y mediocre como inversión. Son conceptos diferentes.

El inversionista que mira diez años adelante tiene ventaja.

Los datos actuales muestran una realidad que no conviene ignorar.

México tenía 38.83 millones de hogares en 2024, 3.4% más que en 2022. Al mismo tiempo, el tamaño promedio del hogar continúa reduciéndose: entre 2016 y 2024 disminuyó 8.5%.

Esto no significa que todos los hogares futuros serán pequeños. Significa que la composición de la demanda está cambiando. Y cuando cambia la composición de los hogares, cambia también la vivienda que necesitan.

CONAVI, además, identifica una presión habitacional importante entre la población joven. En las viviendas con rezago habitacional analizadas por el organismo, residían millones de personas jóvenes, lo que evidencia que existe una necesidad habitacional considerable y heterogénea.

Incluso la política pública está reconociendo la necesidad de ampliar las alternativas habitacionales para los jóvenes. En 2025, CONAVI planteó destinar 20% de las viviendas previstas en su programa a esquemas de renta principalmente dirigidos a jóvenes que estudian o trabajan.

La conclusión para el inversionista es clara.

La demanda inmobiliaria del futuro no se construye únicamente con más viviendas. Se construye con viviendas que respondan mejor a las personas que las necesitarán.

La pregunta que debe hacerse antes de invertir.

Cuando analizo una propiedad como inversión, prefiero comenzar por la demanda y no por el inmueble.

• ¿Quién la va a comprar?
• ¿Quién la va a rentar?
• ¿Por qué elegiría esta propiedad y no otra?
• ¿Qué cambiará en esa zona durante los próximos años?
• ¿Qué gastos tendrá?
• ¿Qué tan líquida será?
• ¿Qué sucederá si las condiciones económicas cambian?

Y, sobre todo:

• ¿Esta propiedad seguirá siendo relevante cuando el mercado cambie?

Esa es una pregunta mucho más poderosa que preguntar solamente cuánto puede subir de precio.

Porque la plusvalía no ocurre en el vacío. Se construye sobre empleo, infraestructura, población, servicios, conectividad, oferta y demanda.

Y de ahí nace la capacidad de un inmueble para seguir siendo deseable.

Como explico en Cómo Invertir en Bienes Raíces en México – Guía para Principiantes y desarrollo con mayor profundidad en Inversión Inmobiliaria Inteligente en México, invertir en bienes raíces exige mucho más que encontrar una propiedad atractiva, exige comprender el mercado antes de comprometer el capital.

El futuro inmobiliario ya comenzó.

Los Millennials y la Generación Z no están simplemente reemplazando a generaciones anteriores.

Están modificando las reglas de la demanda. Quieren:

• Flexibilidad.
• Conectividad.
• Ubicación.
• Funcionalidad.
• Experiencias.
• Eficiencia.

Y, sobre todo:

• Una relación razonable entre lo que pagan y el valor que reciben.

Para los desarrolladores, esto significa diseñar diferente.

Para los propietarios, significa entender mejor a su mercado.

Para los inversionistas, significa anticiparse.

Porque en bienes raíces existe una diferencia enorme entre comprar lo que hoy se vende e invertir en lo que mañana seguirá teniendo demanda.

Ahí comienza la verdadera inversión inmobiliaria inteligente.

Una decisión patrimonial no debería basarse únicamente en lo que una propiedad es hoy.

Debe considerar lo que puede llegar a ser.

Y, sobre todo, quién estará dispuesto a pagar por ella cuando llegue ese momento.

Si estás evaluando una propiedad para invertir, no analices únicamente el precio de entrada. Analiza demanda, ubicación, liquidez, costos, potencial de renta y estrategia de salida.

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Si quieres analizar una oportunidad inmobiliaria con una visión patrimonial y de largo plazo, conversemos.

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¡Hasta la próxima edición!

Fuentes:

• INEGI — ENIGH 2024: estructura, crecimiento y evolución de los hogares mexicanos.
• CONAVI — Situación Habitacional de las Personas Jóvenes en México: tenencia, rezago habitacional y obstáculos de acceso a vivienda para jóvenes.
• CONAVI — Programa de Vivienda para el Bienestar: incorporación de esquemas de renta dirigidos principalmente a jóvenes.
• Deloitte — Gen Z and Millennial Survey 2025, México: situación financiera, prioridades y características de las generaciones analizadas.
• CBRE — Global Live-Work-Shop Report: evolución de preferencias sobre ubicación, trabajo híbrido, compra/renta y vivienda compartida.