Uno de los errores más costosos en inversión inmobiliaria no es elegir mal una propiedad.
Es creer en un número sin cuestionarlo.
El ROI que ves en una presentación comercial rara vez es el ROI que obtienes, porque ese número no está diseñado para analizar.
Está diseñado para vender.
ROI percibido: el número comercial
El ROI percibido es el que aparece en brochures y presentaciones.
Generalmente:
- No incluye vacancia
- No considera costos reales
- Asume ocupación constante
- Proyecta escenarios optimistas
Es un número limpio. Pero incompleto.
ROI real: el número que importa
El ROI real incorpora variables que el mercado tiende a ignorar:
- Periodos sin renta
- Mantenimiento
- Administración
- Impuestos
- Comisiones
- Variaciones en la demanda
Cuando integras estos factores, el rendimiento cambia, y muchas veces, de forma significativa.
Ejemplo simple
Proyecto comercial con ROI anunciado de 12%.
Análisis real:
- Vacancia: 8%
- Mantenimiento: 10% ingresos
- Impuestos y gastos: 5%
ROI efectivo: ~6%–7%. La diferencia es enorme.
Es la diferencia entre una buena inversión y una inversión promedio.
Conclusión
El inversionista promedio compra con el ROI que le presentan.
El inversionista serio recalcula el ROI desde cero.
Porque entiende que la rentabilidad no se proyecta, se construye con supuestos realistas.
En mi libro explico cómo calcular el ROI real de una inversión inmobiliaria antes de tomar una decisión.
Si quieres conocer cómo calcularlo, envíame mensaje directo.
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